本篇文章给大家谈谈上海二手房市场，以及上海二手房市场火爆对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。
多重政策之下，上海二手房市场近期进入了明显下行通道，成交量、成交均价均呈下降态势。
据同策好房提供的数据，8月23-29日的一周内，上海二手房成交套数为4249套，远低于6月份时周均6000套的水平；同时，成交均价环比再降2.24%至3.7万元/平方米，低于7月份4万元的单价。
8月份的疾速降温，与月初开始执行的“三价就低”房贷审核新规关系密切。第一财经记者在采访中了解到，涉税评估价通常是签约合同价的5-7折，首套的首付成本最高可至近7成。
业内普遍认为，这一新规可遏制资金进入二手房市场，避免市场再被催热，有助于市场降温。
但购房门槛的提高，把部分在途购房者打了个措手不及。“涉税评估价打了5折”的购房者，面临的是50万-150万的首付缺口。
不过，目前中介、银行均无法对在途交易给出更有针对性的解决办法。记者从多家银行了解到，仅对于网签或提交贷款申请在8月6日前的客户，可按旧的贷款政策执行；而只交了定金的客户，则无法“酌情”调整。
降温效果初步显现
上海二手房市场在过去大半年的政策调控下，已出现明显降温。
上半年在新房集中供应、二手房房贷周期拉长等的影响下，上海二手房市场成交量从1月份4.4万套的历史高点，大幅下降至6月的2.8万套。
7月初，随着上海二手房价格核验新规的出台，大量不合格房源被清退。成交亦同时降温。上海链家研究院数据显示，7月上海二手房成交2.4万套，环比下降15%，同比下降16%。
这一成交套数绝对值为今年以来除2月份以外，成交最低的月份，环比也首次出现下跌。
如今，与信贷政策直接绑定的“三价就低”贷款新规执行后，对居民端杠杆形成压降，直接降低了二手房市场热度。
据同策好房提供的数据显示，8月2日-29日的四周内，周成交套数基本在4000套左右，最低不足3500套，远低于6、7月份时周均逾6000套的成交；同时，成交均价也从逾4万元/平方米降至3.7万元/平方米。
同策研究院资深分析师肖云祥分析，“三价就低”的政策符合“信贷两集中”的精神，有效防止资金大量流入二手房市场，避免催热市场、推高房价。
“改变过去购房顶格贷款的想法，在满足居民购房需求的同时，给予贷款额度，在银行贷款额度收紧的背景下，防止贷款资金资源的挤兑。”肖云祥进一步表示。
如今，随着时间推移，部分交易的成功进行，中介对小区涉税评估价已有大致推算，可据此向客户提供意见。
“以嘉定江桥二村的二手房为例，市场价是在4.6万元/平方米，（涉税价）打折可能到3.2万元/平方米，中间的差价乘上面积，就是需要补的差价。”
有中介告诉记者，以前手中140万现金购置一套300万左右的房子很常见，现在则只能是两百三四十万的房子了，“这样的一抓一大把”，预期降低、持观望情绪的购房者增多后，“房价可能会有所回落”。
“最近我明显感觉，房价跌了。”某长期关注二手房市场的购房者说。
被误伤的在途交易
“三价就低”新政带来市场朝着更健康的方向发展，但在新政过渡期，仍然有一些在途交易者陷入了困局。
由于近期房租上涨、房东卖房等原因，在上海工作生活近5年的张澄（化名）夫妇二人决定置业。而由于到7月份，其社保缴纳时间才足够60个月，因此5月份时，二人在选定房源后，先下了15万定金，并约定9月15日网签，另有229万贷款。
张澄筹措好余下的首付款后，8月5日通过中介与房东协商，将网签时间提前至8月14日，贷款面签也定于同日进行。
一切准备就绪的张澄却在次日得知，因为最新的“三价就低”规定，不建议继续办理。
所谓“三价就低”，是8月6日起，上海各银行开始执行的二手房房贷新规，银行放贷额度将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，择最低一项作为贷款申请房价标准。而一般情况下，三个价格中涉税评估价最低。
有关部门称，涉税评估价是“房产交易计税最低控制价”。记者从某区房管部门处了解到，计税价格一直很低，由税务部门给出，而“房屋的市场价格本来就很高，高出（涉税价）一倍都是有可能的”。
这一评估价也成了购房的最大障碍。中介向张澄反馈的涉税评估价为180万，仅为合同价的50%。
“按评估价的65%贷款，首付要增加112万元，实际首付比例也从35%提高至近67%。”这对张澄来说，已是个无法再拼凑的数字了。
与房东多次协商无果的张澄，将在9月中旬面临违约。尽管违约金不一定全额支付，但15万的定金大概很难拿回来了，“半年的工资平白没了”。如今，张澄在向房东发起解约后，向法院提起了诉讼。
只支付了定金的张澄或许还是相对幸运的。
在上海完成研究生学业的黎鹃（化名）和老公二人，毕业后通过积分落户，在今年上半年踏入了火热的楼市。选中一套总价410万的老房后，她在7月23日付了定金，8月8日交齐144万首付，进行网签。
彼时对三价就低尚不知情的黎鹃很快接到银行信贷人员的通知，其房屋的涉税评估价约为204万，贷款额度也从此前的266万降至133万，中间逾百万差额需自行支付。
已被首付掏光的两个农民家庭，无法再补足这个缺口。而房东则希望通过卖房获得更高积分以便打新，因此并不愿轻易放弃此次交易，要求按合同走。协商无果的黎鹃尚不知该如何向父母开口。
买卖双方期待“变通”
二人的遭遇并非个例。“现在我们的群里还有365人。”有同样经历的购房者告诉记者。
面对被卡住进退两难的购房者，中介也给不出解决方案。
某中介仅向交了首付的购房者提供了几个贷款中介，再无更多应对措施。“他们承认自己有责任，让我们投诉到总部”，购房者称，但总部亦无进一步反馈。
另一大型中介内部人士表示，除了友好协商，也没有更多办法，“还是要看买卖双方的意思”。
事实上，面对首付被动提高的情况，除凑出首付抑或能和平解约的人之外，有许多选择了弃购。“我从门店了解到，有的客户就直接放弃了，成交大幅下降。”某沪上中介内部人士向记者透露。
诸葛找房数据中心分析师陈晓也表示，作为中介，能做的就是正确解读政策，告诉在途购房者无需恐慌，并协助解决好客户的贷款情况。
而作为贷款发放方的银行，尽管在新规执行节点上有所不同，但对在途交易也未给出周全的应对。
某股份制银行支行负责人仅表示，网签时间在8月6日前，可按旧贷款规则执行；而此前交了定金、6日后才进行网签的其他在途交易，目前尚无突破空间。
而农行则是以贷款申请时间为准，要执行过去的贷款政策须在8月6日前提交贷款申请。另有中小银行也表示，网签在政策后的，按新规“现在没人会酌情的。”
“每家银行政策有所不一样，我们这边也是按照网签时间来算。”另有某股份制银行内部人士透露，但首套、小中介的交易就不会接了，其所在银行房贷额度已超标，“今年特别难做”。
有不愿具名的业内人士表示，“三价就低”目前针对政策出台前已签约未放款或已交定金的情况，各银行的处理方式各异，而信息不对称已对部分刚需形成误伤。
在陈晓看来，这种政策一般都会有个缓冲期，出具政策执行的细节，对在途交易的做好相应的处理措施。
例如，8月24日，安徽合肥发布了学区房限购新规的同时，亦规定了在途交易处理措施，即在新规发布节点前，已签订网签合同的、或签订认购协议并交付定金的等情况，则按原限购政策执行。
“希望有关部门也能补充在途交易的处理措施，”多位购房者抱着这样的期望。“如果能按照能原规定去贷款的话，我们也很愿意继续执行合同，毕竟就是买个房子自己住。”张澄表示。
2020年年初上海二手房市场确实不怎么样，因为疫情嘛。到了四月，市场才逐渐开始回暖，而太平洋房屋作为上海有名的房地产企业，成绩自然也不错。具体的你可以看一下太屋集团的公众号，他们有一篇专门写这个的文章，名字叫《上海二手房成交量创4年新高，你真的了解现在的市场变化吗》，可以去看看了解一下。
上海二手房市场提前“入冬”。
数据显示，8月上海二手房成交环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度，当月成交绝对值1.8万套，已跌至疫情前的月均成交水平。
暴跌的背后是上海自8月初起执行的二手房“三价就低”政策，即8月6日起，上海各银行二手房审核贷款金额以“三价就低”为原则，即银行根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。
《每日经济新闻》记者走访调查了解到，由于银行贷款的指导价普遍比交易中心核验价低很多，导致不少购房者的贷款额度缩水，无法承担成本增加的购房者会选择解约。
受此影响，上海有的中介门店一个月未开单，二手房整体成交量出现明显下滑。
购房者：评估价打对折 贷款额度遭腰斩
张华相中了一套松江九亭贝尚湾的房子，面积60多平方米，总价在420万元左右，但涉税评估价只有260万元。
同样的情况也发生在李强身上，他买的一套位于周浦镇的一室户，价格是270万元，但银行给出的评估价只有130万元。这一结果导致李强的首付款从90多万元飙涨1倍，3.5成的首付硬生生变成了7成。
像张华、李强们的情况还不在少数，大多数小区给出的二手房核验价格约等于市场价的5~7折，最终导致的结果就是首套3.5成变6成，二套首付7成变成8成甚至9成，一时间首付突然增加上百万，买房难度瞬间增加。
据了解，此前在上海，由于合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格之间存在偏差，购房者或为避税做低房屋总价，或为减少首付故意做高房屋总价，二手房市场的“阴阳合同”时有出现。
一般来说，网签合同价是由购房者和卖房者双方商定而成，并录入网签合同的价格。银行评估价，即双方签订贷款合同后，银行委托第三方评估公司评估所交易房产的资产价值。涉税评估价，即由房产交易中心评估的价格，所缴纳的税费都是以交易中心评估价格为标准的。
但由于上海规定“三价就低”，不少房产的评估价遭到“打折”。
购房人张梅就遇到了这个情况，她告诉记者，自己原本看中了一套35平方米的房子，成交价225万元，但银行给出的评估价只有115万元，这也使得她的贷款额度被拦腰截断，不得已，她和房东解了约，还赔了违约金。
“当时付定金的时候早了点，还没有实行三价合一，按照合同价，二套5成，客户钱也刚刚好。现在的话，客户不敢买房，房东也不挂了，因为不知道自己到底能贷多少款，大家都是置换客，现在即便卖掉了老房子，也只能按原价换一样价格的，因为贷不到款。”张梅表示。
中介：一线城市也有零成交
购房者境况的变化，也直接影响了二手房门店的生意。
“自从银行贷款政策出来后，几乎没有什么成交的，除非是一次性付款。”李华是上海中原梅园店的一位工作人员，他告诉记者，自从“三价合一”开始执行，整个8月，他们店就成交了1套。
“因为三价就低，银行贷款的指导价比交易中心核验价低很多，客户的贷款额度硬生生比原来少了一半，所以有些本来成交的客户也解约了。”李华表示。
李华告诉记者，实行“三价就低”之后，房龄在2000年以前的房子银行评估价直接打对折，2000年之后的次新房评估价则是实际房价的6到7折。
李华所在的片区是上海比较热门的学区房区域，他的门店自3月份起成交就不理想，“以前好的时候，每个月能成交十几套，少的时候也有七八套。
如今，贷款指导价叠加了新的学区划片政策，让这个原先热门的学区房成交跌到冰点。“现在我们已经不敢给客户推荐房子了，即便成交也有解约风险。”
上海中原地产分析师卢文曦告诉记者，“三价就低政策”直指二手房市场，精准调控价格，虽然表面看只是影响了外网展示，但实际上有效降低了购房者对价格的预期；“三价就低”影响了首付比例和贷款成数、降低了支付能力，部分购房者被动下调预算。
专家：内外因素导致二手房转凉
实际上，除了二手房核验价的新政，今年以来，上海已多次出台楼市新政，包括“沪十条”、离婚3年限购、法拍限购、新房积分摇号、赠予限购，信贷额度收紧、房贷利率上调等等。
持续、密集的楼市调控政策让中介“哀鸿遍野”，也使得上海8月二手房成交量同环比双减。
58安居客研究院分院长张波告诉记者，受疫情影响，2020年下半年房地产市场交易量总体明显高于上半年，大量购房需求在下半年集中释放，导致一二手房市场成交量出现快速上升。同时一手房市场摇号制度也导致不少购房需求不得不转向二手市场，而今年二手房市场成交量则更多集中在上半年，下半年市场降温态势明显。
但今年，上海二手房核验价制度以及“三价取低”的贷款政策共同发力，导致市场二手房成交量不断走低。
二手房核验价制度导致线上虚高的二手房挂牌价“集体消失”，这对购房者的心态影响明显，很大程度上降低了购房者对房价上涨的预期，实实在在对购房者购房行为形成影响，提高了购房首付门槛，导致大量改善型购房需求暂停，市场成交量锐减，预计这一趋势今年还将持续。
上海全市二手房成交量腰斩都是因为二手房政策的频繁出台。
今年7月以来，二手房政策也频繁出台。首先7月9日，上海市房管局明确，在上海市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
随后8月7日，有媒体报道，即日起，上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示：“7月份再出新政，其中，前2项政策可以说直指二手房市场。政策的再度升级，也会进一步影响购房者的预期，从而起到稳定楼市、缩小一二手倒挂的作用。”
上海7月二手房成交：单月近5个月来最低
从单月二手房成交套数增长情况来看，7月份全市二手房成交套数自今年3月份以来新低。全市上月成交二手房2.4万套，环比6月下跌15%，同比去年7月下跌16%。
链家报告显示，7月份在数据端层面，成交量的变化已经体现。成交套数的绝对值为今年以来除2月份（春节影响）以外，成交最低的月份，环比也首次出现下跌。成交水平恢复到去年4月份，即后疫情时期成交量攀升前的水平，后续不排除成交量进一步萎缩的可能。
带看量环比下降16%，已连续2个月出现环比下跌，同样预示着成交量增长缺乏动力。但从新增客户量来看，尚未出现明显减少。从新增挂牌价格来看，在核验价格的指导下，挂牌价格环比下降8%，部分房东主动表示下调挂牌价格，后续成交价格可能会逐步下降。
上海二手房的房价上涨的非常快。甚至出现二手房很多人有钱想买，但是却买不到的现象，刚看好的房子一下就被别人买走了，为什么上海的二手房如此火爆呢？到底是什么原因影响着二手房市场上价格上涨呢？从宏观和微观的一些原因来看的话，我觉得主要有以下几点。
新房供应量不足
关于二手行情，但是房屋的供应量难以满足这么多的需求量，新开盘大多数是在一些偏远的地区。市中心的新开楼盘又难以摇到号，所以很多人就只能转向二手房的市场。所以也就出现了二手房的价格，逐渐上涨的一个态势。
学校入学政策
除了房地产政策外，学区房的政策也是一个关键影响房价的因素。买了学区的房子，这样就更有机会获得优质公办学校入学资格，现在的父母都是不希望孩子输出起跑线上，所以会想法设法给孩子一个更好的教育环境。虽然现在的政策是公民同招，但是拥有一个学校附近的学区房对于孩子的入学更有优势。所以现在很多学区房就成为一个很大的抢手货，购买了一套学区房，相当于就是有一个理财收益率非常高的理财产品。
人才引进政策，导致购房需求增加
我们都知道，现在上海为了抢人才，也是做了很多人才引进的政策。比如说对四大高校的毕业生，符合基本的申报条件，就可以落户上海。青浦区出台的青峰人才政策，对人才最高补贴五百万。还有居转户，放松了落户的标准，这些人才政策的出台，上海户口人数会迅速增加，所以在这种情况下，有购房资格的人也就越来越多，也就是在这个市场上也就有越来越多买房的买家。
贷款利率减少
为了缓解疫情的影响，然后国家对于贷款降低了利率。降到3.85%，公积金的贷款利率也就只有3.25%，很多人看到这样一个低利率的情况下，就涌入到市场当中啊，毕竟相对于上海上涨的房价来说，这样的利率确实是一个会赚不赔的生意。
经济形势不断变好，地铁规划导致沿线房价上涨
随着现在疫情的情况不断缓和，我国的经济也将全面复苏，上海的楼市的话也会出现继续升温或者反弹的一个现象，所以二手房的交易也会出现上升的局面。各类行政地铁规划，也会加速地铁周边房价上涨。
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